重塑高水平质量的发展产业空间
今年3月，一场围绕“空间再造、产业重塑”的攻坚战，在惠州仲恺高新区拉开帷幕。在掌声和礼炮声中，惠环（西坑）和潼侨村镇工业集聚区升级改造项目奠基培土，进入实质性启动阶段。
面对粗放低效利用和土地资源短缺并存的“土地之困”，近半年来，仲恺高新区广泛调动社会各界凝聚共识，积极探索政府盘整收回和鼓励企业自改相结合的改造模式，通过分类施策、一企一策最大限度减少企业损耗，努力写好“工改工”的上半篇文章，为高水平发展改出空间。
在潼侨镇光明村，锦华路、康华东路项目正如火如荼建设，挖掘机、压路机配合作业，运输车辆往来穿梭。作为潼侨村镇工业集聚区升级改造首批施工的子项目，目前，该基础设施工程已完成前期测绘、勘探、设计等工作，正在进行给水管道建设及土方施工。
随着首批基础设施配套项目有序推进，仲恺高新区村镇工业集聚区升级改造工作进入实质性建设阶段，一场破解土地瓶颈的攻坚战全面铺开。
据悉，为全面盘活存量低效用地，为高水平质量的发展开拓产业空间，2022年11月，根据省、市《村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》部署要求，仲恺高新区制定印发《仲恺高新区国土资源分局仲恺高新区城市更新发展中心关于村镇工业集聚区升级改造的工作指引》（下称《工作指引》），开启低效村镇工业集聚区“腾笼换鸟”之路，努力破解“土地之困”。
根据《工作指引》，仲恺高新区计划用5年时间，按照“政府主导、市场参与”原则，采取现状保留和拆除重建相结合的方式，整治提升一批工业集聚区、建成一批高端专业产业园、引入一批优质产业项目，推动产业体系转型升级，加快构建现代化产业体系。
“实施升级改造，主要目标有三方面：一是通过腾挪空间，引进一批符合仲恺产业高质量发展方向、产值效益高的优质企业，同时大力鼓励支持现有企业增资扩产和技术改造，提升区域内产业水平；二是提升园区基础设施和配套服务保障能力，打造现代工业园区；三是落实规划，提升集约节约用地水平，拓展园区发展空间，提高亩产水平。”仲恺高新区城市更新发展中心相关负责人表示。
今年3月，潼侨、惠环村镇工业集聚区升级改造项目动工仪式在潼侨镇光明村举行，仲恺高新区以实际行动向低效工业用地“宣战”。经过半年多的努力，目前，两个工业集聚区已基本完成现状建筑、现状产业、产值数据、环保情况等摸底调查工作。
统计多个方面数据显示，惠环（西坑）村镇工业集聚区全面改造范围内涉及企业159家，潼侨村镇工业集聚区全面改造范围内涉及企业345家，均以金属加工、机械组装、塑料环保袋、自动化设备、门窗制造、电子科技类产品制造等制造类企业为主。
当前，仲恺高新区正快速推进房屋测绘、搬迁安置补偿谈判、征收清表、指导合乎条件的企业自行改造等前期工作。惠环（西坑）村镇工业集聚区已累计完成37户权利人测绘及评估；潼侨村镇工业集聚区累计完成196户权利人测绘及评估，签订196亩集体土地征收协议、250余亩国有农用地盘整收回协议。
与此同时，村镇工业集聚区基础设施配套项目也在抓紧建设。在潼侨集聚区，除康华东路（东段）、锦华路已进场动工，宏川西路、康华东路（西段）、永昌路等一批道路也计划年内动工。在惠环（西坑）集聚区，占地16.67公顷的市政公园已完成初步设计的具体方案，河背路、永光路、榕树路等一批道路也计划年内动工。
如今，村镇工业集聚区升级改造工作不断走向深入，一个“腾笼换凤、凤凰涅槃”的产业梦想正在照进现实。
只不过，不论“腾笼”还是“换凤”，都将是一场“刮骨疗伤”。如何打破土地权属和利益壁垒，凝聚共识、形成合力，是眼下仲恺高新区推进村镇工业集聚区升级改造工作的重中之重。
“与另外的地方村镇工业集聚区大多是村集体土地不同，仲恺大都是已经出让的国有土地，权属在一个个权利人手上。”仲恺高新区城市更新发展中心相关负责的人介绍，基于实际的土地权属情况，当地决定采用政府收储与企业自改相结合的改造模式。
仲恺高新区鼓励支持企业、权利人、二房东等主体参与到升级改造中来。如果项目用地新规划用途为工业，具备独立开发条件，地块开发后也不可能影响规划落实及整体使用，并且引入的项目符合该区2023年工业投资项目入区标准，那么现状公司能够进行申请，经批复同意后自行改造。
位于潼侨老工业基地的亚丽特灯饰有限公司是全区第一家通过自改审批的企业。作为第4个落户老工业基地的企业，亚丽特对增资扩产有迫切的需求，这与工业集聚区升级改造的政策部署不谋而合。
“我们是2003年拿地、2005年建成的，现在由于厂房层高承重不够，生产线没办法进行机械化改造。”亚丽特灯饰负责的人介绍，该公司是一家主要面向海外市场的灯具研发、生产、销售和服务企业，工厂占地面积2.7万平方米，建筑面积2.3万平方米，现状容积率约0.8。近几年，企业遭遇“招工难”、仓储空间不足等问题，便下定决心增资扩产，对生产线进行智能化升级改造。
根据仲恺高新区村镇工业集聚区升级改造工作联席会议办公室审议通过的企业改造方案，亚丽特灯饰将投资约1.2亿元，在厂区内原本规划的二期项目用地上进行升级改造。改造完成后将建成一栋9层高的高标准厂房，主要生产智能灯具、LED智能灯具等产品。“虽然投入很大，但改造是必须要做的。不然公司竞争优势会慢慢的小，很快就会被市场淘汰。”满心期待，等周边土地利用详细规划敲定后，尽快完成自改上马新项目。
和亚丽特灯饰一样翘首以盼的，还有位于惠环（西坑）村镇工业集聚区全面改造范围内的惠州市旭耀电子科技有限公司。这家获得自改批复的公司是一家专门干工业涂料研发、生产、销售、服务的国家高新技术企业，所在宗地面积近1.3万平方米，建筑面积约3600平方米。随着新产品、新工艺订单持续不断的增加，现有的厂房难以适应公司的生产经营需求。
为此，旭耀电子将在现有项目的基础上再拿一块地做综合改造开发，建设标准化工业厂区，保留原有的水性涂料生产，并引进自动化生产设备项目、应急电源管理项目等。经过升级改造，此项目总建筑面积将达4.42万平方米，容积率为2.0—2.5。新项目建成投产后，整体年产值预计可实现5.3亿元，其中应急电源年产值约2.9亿元，自动化设备年销售额约1.2亿元，水性涂料年销售额约1.2亿元。
“我们的原则是尽可能把企业留在仲恺，对纳入全面升级改造范围的企业不搞‘一刀切’，不是简单的‘一搬了之’。”仲恺高新区城市更新发展中心相关负责这个的人说，该区综合企业意愿和能力、产业、用地、现状建筑、环保、安全等因素，实行分类施策、一企一策。对有自改意愿的企业，按照规划引导其自行改造，并安排专人全程跟踪服务后续工作，确保项目及早落地。
据统计，截至今年8月底，全区共有15家企业提出自行升级改造申请，其中3家企业已通过自改审批，8家企业已完成镇街初审。
不符合自改条件的工业公司，面临腾退的落后产能，房东、二房东的利益分配，承租企业的停产停业损失，难以突破的历史遗留问题……随着仲恺高新区村镇工业集聚区升级改造工作的推进，错综复杂的利益关系日渐凸显，既得利益群体成为躲不开也绕不过的羁绊。
可以说，升级改造带来的利益调整有多大，要面对的困难就会多大。在前期工作中，搬迁安置补偿谈判毋庸置疑是最难啃的“硬骨头”。
以潼侨村镇工业集聚区为例，全面改造范围内共有345家现状企业，除了村集体土地，还涉及非公有制企业、自然人权属国有土地地块91个。这在某种程度上预示着，升级改造触及的利益群体不仅包括国有土地权利人、集体土地权利人，还包括众多厂房业主、承租企业。各类既得利益群体的顾虑和观望，给搬迁安置补偿谈判工作带来不小挑战。
为增加权利人对改造的预期，最大限度减少企业改革阵痛，仲恺高新区一方面扎实做好政策方案宣讲和解释工作，第一时间向全面升级改造范围内的土地权利人发放《告知函》及相关材料，明确告知土地盘整征收要求、补偿方案、企业申请自行改造流程等；另一方面，实行“一企一档一策”，有的放矢做好企业搬迁安置服务保障。
“大多数企业都是想自改的，但符合自改申请条件的企业只是少数。”潼侨镇负责村镇工业集聚区升级改造的工作人员介绍，改造范围内土地条件符合自改申请条件的企业只有四五十家，约占现状企业总量的1/7。
因此，除了鼓励拥有自有物业的公司进行自改，仲恺高新区还为相关土地权利人提供了两种安置补偿方案：一种是货币补偿，包含房屋价值补偿款、搬迁补助、限时搬迁奖励以及其他补助；另一种是置换安置厂房，根据评估确定的部分或全部补偿金额等值置换定制化厂房。
针对承租企业及其他有搬迁需求的企业，仲恺高新区会为其提供厂房信息，并协助争取租金优惠，尽可能降低企业的发展损耗；同时，鼓励规上工业公司在村镇工业集聚区拿地，让企业放心留在仲恺发展。“我们建立了闲置厂房信息库，梳理出30多万平方米空置厂房资源。”前述潼侨镇工作人员介绍，该镇将出面与厂房业主沟通，争取为搬迁企业将免租期从2个月延长至6个月。
功夫不负有心人。随着村镇工业集聚区升级改造政策逐步完善，政策宣讲和安置补偿谈判日渐深入，部分相关利益群体对改造的态度也从“等等看”转为“试试看”。目前，两个集聚区已有20余个土地权利人及企业达成土地征收或搬迁安置意向。
根据规划，升级改造完成后，惠环（西坑）村镇工业集聚区将提供可腾挪工业用地552亩，新建高标厂房约92万平方米，工业年产值将从54亿元提升至300亿元；潼侨村镇工业集聚区将提供工业用地1781亩，新建高标厂房296.75万平方米，工业年产值将从70亿元提升至400亿元。
③ 引入的项目符合区2023年工业投资项目入区标准，原则上不可以建设产业平台项目：投资强度1万元/平方米、土地产出率24000元/平方米、税收1000元/平方米
② 镇（街道）对申请自改企业提交的材料、产业情况、项目用地新规划情况及建设情况做初审
③ 由区城市更新发展中心组织区经济发展和统计局、区科学技术创新和投资促进局、区国土资源分局、区生态环境分局、区应急管理局、镇（街道）等有关部门进行联审
⑤ 经会议审议通过的与企业签订产业项目《履约协议》或《仲恺高新区产业项目投资建设协议书》
