利率持续下调、提前还贷现象增多存量房贷利率何时再降？

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  在央行“5·17”新政后，各地增量房贷利率进一步下调，而存量房贷利率则保持不变，且以北京、上海、深圳、厦门等城市为主，在2019年至2023年产生的个人住房贷款，其房贷利率在LPR（贷款市场报价利率）基础上仍有着较高的加点。

  随着增量利率下降，存量购房者心理落差加大，降低存量房贷利率的呼声再起，提前还贷现象也有所增多。记者正常采访多家银行支行，其工作人员均表示，现在提前还贷的人挺多。

  万洋与爱人2020年结婚后，在朝阳区买了一套“老破小”作为婚房使用，50多平方米的两居室总价300多万元。

  “因为房龄比较老，组合贷只能贷10多年，因此我们用的是纯商贷，贷款200多万元。”万洋说，北京房贷利率本来就比其他城市要高，首套房利率LPR+55BP（基点），当时的贷款利率是5.2%，后来随着LPR的下调，利率降至4.5%，但仍然远高于现在城六区首套房贷利率4.05%。

  随着增量房贷利率再下降，万洋在期盼存量房贷利率下降的同时，也着手计划再次提前还贷。万洋称，“我们的存量房贷利率依然很高，甚至比银行推出的其他贷款种类利率还要高，我和我爱人商量准备近期把房贷还掉一大部分，资金缺口能够最终靠其他贷款来置换一下。”

  实际上，因为高利率，万洋曾在2022年7月份提前偿还过一笔30万元的房贷。“现在还有约150万元的贷款，月供一万一千多，压力还是很大。”万洋说：“现在房价也会降低，我们不仅背着高额的利息，还面临资产缩水的压力，房子已经比买的时候降了50多万元。如果存量房贷利率能够降到3.9%左右，我也就不费劲儿去倒腾了。”

  与此同时，赵雨近期也计划提前还贷。赵雨同样买在了利率高点，房贷利率是LPR+55BP，她耗资400万元在北京买了一套三居室。由于在其他城市还有一套按揭的房子，赵雨的还贷压力并不小，虽然目前经济情况紧张，但是赵雨说，婆婆会支持20万元用来提前还贷。

  记者电话咨询多家股份制银行，建设银行某支行的个贷中心工作人员称，现在提前还贷的人不少，有客户反馈预约到了7月份。农业银行某支行工作人员和记者说，存量房贷利率下降有点儿难，现在申请提前还款的人挺多的。

  工商银行某支行的工作人员称：“提前还贷的人不少，现在其他投资收益率也不高，基于这个考虑，现在还的人也会多一点儿。”

  在郑州买房的闫鑫也刚刚成功还款20万元。闫鑫说，从申请还款到可以还款，前后大概有两个月的时间，月供从7280元下降到6233元。褚华也是刚完成提前还贷，她说：“这是家庭的第二套房，月供压力大，能还一点儿是一点儿。”

  在北京买房的徐岩之前将90万元的商业贷款全部还清了。在徐岩看来，现在没有稳定的收入，房贷压力就很大；提前还贷，负担小了一点儿，就算不工作了，也没那么大压力，赚不到更多钱，就少付点儿利息。“身边提前还贷的朋友挺多的，我主要是因为朋友提前还了，我才提前还贷的，接下来的公积金贷款，我也会慢慢地提前还。”

  提前还贷背后，是这一轮增量房贷利率的持续下降，存量房贷利率“纹丝不动”，购房者心理落差加大。在央行“5·17”新政后，大部分城市利率下限均取消。一线城市方面，上海、深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。

  贝壳研究院多个方面数据显示，2024年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP。5月首套、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落55BP和101BP。

  而在存量贷款利率方面，经过去年9月份的调整，大部分城市与LPR一致，北京、上海、深圳、厦门等城市部分购房人存量首套房贷利率仍保持着较高加点，诸如北京首套房加55BP，上海加35BP，深圳加30BP。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，提前还贷根本原因是存量贷款利率较高，房贷利率不设下限以后，首套房利率低至近3%，而存量首套房利率基本上还在4%以上。新旧利差是驱动购房者提前还贷的一个非常主要的因素。

  目前市场上的提前还贷方式主要有两种，一种是自有资金还贷，减少贷款利息的支付。二是转贷，通过其他贷款方式将房贷置换出来。

  “如果后续提前还贷的规模大了，可能会倒逼银行下调存量房贷利率，但目前来看，下调的可能性不是很大，因为深圳已经公布了。”李宇嘉如是说。

  镜鉴咨询创始人张宏伟认为，深圳带了一个存量房贷利率不调整的头，其他城市更不会主动调整了。现在存款利率没下降，贷款利率也不可能下降，银行作为一个企业也会考虑自己的利润空间，仅仅降低房贷利率会压缩利润空间，作为上市公司的银行更会注意报表上的利润。

  未来，存量房贷利率是否会下调，部分城市是否有取消加点的可能？李宇嘉认为：“可能会下调，主要看后续地方是否因为提前还贷增多或在呼声高涨的压力下主动去下调，不过其实是取决于银行资金成本的下降。”

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